不動産売却

STEP1　売却の検討・ご相談

不動産の売却スケジュールやご事情によって売却方法は変わってきます。
また、お買い換えの場合には、購入物件や時期などの検討も併せて必要になります。
豊富なノウハウと知識と経験でお客様のご希望・事情にあった売却方法をご提案いたします。

STEP2　物件調査

不動産物件調査で最初に行われるのが売主からの聞き取りです。具体的に
・住宅ローンの借入先と借入残高・税金やマンションの管理費などの滞納有無・収益金の確認
・法定相続人の存在・第三者による賃貸や不法占有などの有無・付帯設備及び物件助教確認書の確認
現地調査の内容
・地勢・隣接利用譲許・交通機関の存在・公園や利便施設の存在・道路調査
道路調査では隣接する道路の舗装状況や敷地との高低差、幅員（道路幅）が確認されます。
幅員が狭い場合、一般的に物件の価値は下がります。

STEP3　価格査定

ご所有の不動産の売却を検討したら、不動産会社に査定を依頼します。査定金額を知ることで売却価格の目安がわかり、次のステップへ進みやすくなります。査定金額とは、実際に市場に売り出しを行った場合、売却可能だと予想される金額のことです。「所有不動産の売却に関する提案書」を作成しお渡しさせていただくとともに、お客様に合わせた具体的な売却のご提案を行います。

STEP4　媒介契約

STEP5　販売活動

媒介契約を結んだ後、営業担当は売却を実現するため、多様な媒体や手段を活用した売却活動を展開します。当社では売却不動産の特性やお客様のご希望に合わせた販売方法をご提案します。
・自社ホームページへの掲載
物件の間取り、写真をホームページ上に公開します。
・各種不動産ポータブルサイトへの掲載
注目度の高いSUUMO、アットホーム、オウチーノ等の各種不動産ポータブルサイトに掲載し、物件の広告を幅広く行います。
・既存のお問い合わせ購入希望客への積極的なご紹介
すでに提携先の不動産会社にお問い合わせいただいている購入希望客へご紹介させていただきます。
・不動産指定流通機構（レインズ）への登録
国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているネットワークシステム（レインズ）に登録します。多数の会員不動産会社がリアルタイムで物件情報を取得することができるため、仲介担当会社以外の不動産会やにも物件の紹介が可能です。

STEP6　契約

売主様と買主様の合意に至ったら売買契約を結びます。仲介を行う不動産会社が作成した不動産売買契約書を用いて契約を行います。
取引内容や当事者の権利・義務などを明らかにし、安全で確実な売買の成立を目的としています。不動産売買契約を締結しますと、以後は契約書の記載内容委に基づいて権利の行使や義務の履行が必要になります。

STEP7　お引っ越し準備

引っ越し準備として以下のものがあげられます。
・住宅ローン等の借入金の返済及び抵当権の抹消準備（抵当権抹消の手続きは司法書士が行います）
・お引っ越し
・不用品の処分

STEP8　引き渡し（所有者移転）

・登録関係書類の確認
所有権移転登記や抵当権抹消登記の申請に必要な書類を司法書士が確認します。
・残代金の授受
買主様より残代金を受け取り、買主様へ領収書をお渡しします。
・各種負担金清算
固定資産税などの各種負担金を清算します。引き渡しの前日までは売主様負担、引き渡し日以降は買主様負担として日割りにて清算するのが一般的です。マンションの場合には管理や修繕積立金も合わせて清算します。
・鍵の引き渡し
買主様へ鍵をお渡しします。引き渡しが無事完了したことを確認するために、売主様・買主様双方に「引渡完了確認書」に記名・押印していただきます。
・諸費用のお支払い
不動産会社への仲介手数料、司法書士への登記費用など諸費用をお支払いいただきます。

チェック1　不動産を売るとき

譲渡所得課税
個人の所有する土地や建物などを譲渡して出た譲渡益は、他の所得と分離して所得税と住民税、復興特別所得税が課税されます。

・不動産の所有期間と税率
譲渡する不動産の所有期間によって、譲渡所得に対する税率が異なります。
・居住用財産
客観的にある程度継続して生活するために利用しいる住宅家屋と敷地のことを指します。
税務上、各種の優遇措置が受けられます。
・3000万円控除
居住用財産（不動産）を譲渡して得た譲渡所得から3000万円を控除する特例です。
・居住用財産の買い換え特例
売却するマイホームよりも高い金額の住宅に買い替えして、住み替える場合、元のマイホームの譲渡益にかかる譲渡所得税を先送りする特例です。
・売却損に対する居住用の特例
マイホームの譲渡損失をその年の所得と合算する「損益通算」をして、それでも引ききれない赤字の金額を翌年以降3年間の所得から差し引くことができる特例です。

チェック2　不動産を相続するとき

誰が相続人になるか
相続税は、財産を相続・遺贈・死因贈与によって取得した人に課税されます。相続税を計算するには、まず法定相続人が何人いるのか、被相続人との続柄は何かを把握して、相続人と、各相続人の相続割合等を決めます。

・相続財産の評価
国税庁が公開している、相続財産の評価の仕方を画一的に定めた評価方法（財産評価基本通達）について解説します。

チェック3　不動産を保有するとき

・固定資産税・都市計画税
毎年1月1日現在、固定資産の所有者に対して課税される地方税です。
・耐震改修した場合
耐震基準を満たすため中古住宅を改修した場合には、様々な税金の減額措置や控除が受けられます。
・バリアフリー・省エネ改修
バリアフリー内装や、省エネの改修工事を行った場合は、様々な税金の減額特例や控除が受けられます。
・住宅取得等資金の贈与の非課税・相続時精算課税制度の住宅取得等資金の特例
住宅取得等資金の贈与の非課税・相続時精算課税制度の住宅取得等資金の特例について解説します。

チェック4　不動産を買うとき

マイホームを買うとき
売買やローンの契約の締結時・引き渡し時の登記時・取得後に各種税金がかかってきます。これらの税金には、所定の条件を満たす住宅を取得した場合、税額を軽減等する特例が用意されています。一方、住宅取得を後押しする贈与税や所得税の優遇制度が利用できるようになっています。

・贈与税
個人から財産を贈与されとき、財産をもらった人に課税される税金（国税）です。
・印紙税
一定の「課税文書」に課税される税金です。
・登録免許税
不動産を購入した場合に、購入者が不動産の「登記」をする際の税金です。
・不動産所得税
不動産の取得に課税される地方税です。取得の対象となった不動産の所在する都道府県が不動産を取得した人に課税します。
・消費税
国内において事業者が対価を得て事業として行う「資産の譲渡」・「役務の提供」等にかかる税金です。
・住宅ローン減税
住宅ローンの年末残高の一定額までの相当額を所得税から控除できる制度です。
・住宅投資減税
ある特定の条件で新築、または住宅を取得して居住した場合、所得税額から控除できます。